Abstände und Regeln zur Bebauung – worauf Sie beim Hausbau achten sollten

Wenn der erste Schritt zum neuen Haus geschafft ist und man endlich das richtige Grundstück gefunden hat, um sich seinen Wunsch zu verwirklichen, dann möchte man natürlich so schnell wie möglich mit dem Bau beginnen. Dennoch wird die Freude darüber manchmal schnell durch behördliche Vorgaben getrübt – nämlich dann, wenn der neue Nachbar skeptische Blicke darauf wirft, wo man sein künftiges Zuhause errichten möchte.

Das Thema Bebauung an der Grundstücksgrenze und Abstandsregelung ist eines, das mitunter für Diskussionen sorgen kann – und das, obwohl die Vorgaben in jedem Bundesland klar geregelt sind. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wie viel Freiraum zugestanden werden muss und wie es sich verhält, wenn man eine Mauer oder einen Zaun an der Grenze seines eigenen Grundstücks errichten möchte. Alle diese Informationen erhalten Sie im nachfolgenden Ratgeber.

 

Abstände und Regeln zur Bebauung – warum ist das wichtig?

In Deutschland gibt es feste Vorgaben, was die Abstände eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze des Nachbarn betrifft – der Grund dafür ist unterschiedlicher Natur. Einerseits dient ein ausreichend großer Abstands zum Nachbargrundstück und somit auch zum Nachbarhaus dem Brandschutz. Bricht in einem Gebäude ein Feuer aus, so kann es nicht so leicht auf das Nachbargebäude übergreifen. Andererseits stellen diese Regelungen sicher, dass die Bewohner sich auf ihrem Grundstück wohlfühlen und nicht eingeengt werden. Ob es sich dabei um einen Massivbau oder um ein Fertighaus handelt, spielt erst einmal keine Rolle.

Die prinzipiellen Regelungen für Mindestabstände sind in der Bauordnung festgelegt. Jedoch unterscheiden sich diese Richtlinien von Bundesland zu Bundesland. Zwar sind sich die Vorgaben untereinander etwas ähnlich, doch es gibt klare Unterschiede im Detail. Es geht allerdings immer um die Abstandsflächen zwischen zwei benachbarten Gebäuden – hier gibt es klare Regeln zur Berechnung Abstandsflächen.

Generell ist es so, dass sich der vorgegebene und zu befolgende Abstand zwischen Häusern aus deren Höhe berechnet. Die Gebäudehöhe wird mit einem Wert multipliziert, der zwischen 0,25 und 1,0 liegt – dies entscheidet das jeweilige Bundesland. Auch ist relevant, wo genau sich das Grundstück befindet. In städtischen Gegenden sind die Abstandsflächen in der Regel geringer als auf dem Land, allerdings beträgt der durchschnittliche Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden normalerweise nicht weniger als 3 Meter.

 

Welche Rolle spielt das Dach beim Thema Bebauung an der Grundstücksgrenze?

Das Dach eines Hauses spielt im Zusammenhang mit den Abständen zum Grundstück eine wichtige Rolle. So zählt man sämtliche Dachflächen, welche eine Neigung von mehr als 70° aufweisen, komplett zur Geschosshöhe addiert. Ist die Neigung geringer, so wird normalerweise nur ein Drittel der Dachhöhe zur gesamten Höhe einkalkuliert. Generell sind Dachneigungen mit mehr als 70° ohnehin die Ausnahme, da sie nur bei Häusern mit einem Mansardendach möglich sind. Doch auch dann ist der Winkel normalerweise etwas kleiner. Extras wie Balkone, Gauben oder Erker werden in der Regel nicht hinzugezählt, sofern sie nicht mehr als 1,5 Meter aus dem eigentlichen Gebäude herausragen.

 

Kann eine Garage als Grenze eines Grundstücks angesehen werden?

Garagen, Carports oder Geräteschuppen dürfen sich dichter am benachbarten Haus befinden. Sie zählen nicht zu Aufenthalts- oder Wohnräumen und unterliegen hier anderen Vorgaben hinsichtlich des Brandschutzes. Ein Nebengebäude mit Wänden, die 3 Meter hoch oder auch niedriger sind, können durchaus auf die Grundstücksgrenze gebaut werden, sofern die Bebauung nicht mehr als 9 Meter je Grundstücksgrenze beträgt.

Hinsichtlich der Errichtung von Garagen nahe Grundstücksgrenzen spielt insbesondere die Größe (Länge und Breite) der äußeren Wände eine Rolle. Bei einem Carport kommt es dagegen auf Länge und Breite des Dachs an – hier greifen je nach Bundesland wieder eigene Regeln. In Hessen dürfen Garagen zum Beispiel unmittelbar an der Grenze eines Grundstücks platziert werden, was in anderen Bundesländern nicht genehmigt wird. Es gilt also, sich im Vorfeld unbedingt in der eigenen Kommune zu erkundigen, um auf der sicheren Seite zu sein.

 

 

Grenzbebauung nur mit Genehmigung: Worauf Bauherren achten müssen

Die geltenden Regeln hinsichtlich der Bebauung an der Grundstücksgrenze und der Einhaltung gewisser Abstände zum Grundstück des Nachbarn kommen nicht von ungefähr: Sie gewährleisten einerseits den Brandschutz, andererseits aber auch, dass sich niemand eingeengt fühlen muss. Aus diesem Grund schreibt jedes Bundesland spezifische Richtlinien vor, die Bauherren unbedingt einhalten sollten. So muss für den Bau von Carports oder Garagen ebenfalls häufig eine Genehmigung eingeholt werden.

Wer als Bauherr ohne Rücksicht auf die geltenden Regeln hinsichtlich der Grenzabstände trotzdem baut, agiert gesetzeswidrig. In diesem Fall handelt es sich aus juristischer Sicht um eine widerrechtliche Bebauung. Sie liegt dann vor, wenn ein Grundstücksbesitzer ohne die notwendige Zustimmung seines Nachbarn den Mindestabstand zum Gebäude des Nachbarn unterschreitet oder er sich keine Baugenehmigung einholt – und dann trotzdem baut. Für jedes Wohngebiet gibt es in der eigenen Gemeinde einen festen Bebauungsplan, an den sich jeder Bauherr halten muss.

Dazu gehören unter anderem auch Baugrenzen und Baulinien, die es bei seinem Vorhaben zu beachten gilt. Baulinien werden im Bebauungsplan als rote Linie eingetragen und geben vor, dass auf dieser Linie auch gebaut werden muss. Wenn für ein bestimmtes Baugrundstück also eine Baulinie im örtlichen Bebauungsplan eingezeichnet ist, so kann sich der Bauherr nicht einfach einen anderen Ort für sein Haus aussuchen – es muss dann an dieser Stelle errichtet werden, so dass es auf die Baulinie trifft. Sie darf in keinem Fall unterschritten werden.

Doch was geschieht, wenn man sich als Besitzer eines Grundstücks nicht an dieser Vorgaben hält und einfach so baut, wie es einem gefällt? Dies zu tun und dabei zu hoffen, dass es „schon niemand bemerken wird“ – das ist keine gute Idee. Denn sobald dies auffällt oder bei einer baubehördlichen Überprüfung genauer nachgemessen wird, können nicht nur die Gemeinde, sondern sogar der Nachbar selbst rechtliche Schritte gegen den Häuslebauer einreichen.

Es ist sogar möglich, dass die Behörde spezielle Verfügungen erlässt, wie zum Beispiel die Untersagung der Nutzung des Hauses oder die Stilllegung der Baustelle. Im schlimmsten Fall, was allerdings eher die Ausnahme ist, muss das Gebäude wieder abgerissen werden. In den meisten Fällen bleibt es allerdings bei einer Geldbuße – trotzdem sollte das Risiko nicht eingegangen werden.

 

Unsere Häuser

 

Der Bestandschutz – wichtig im Zusammenhang mit Grenzbebauungen

Mit dem Bestandsschutz erhalten Eigentümer von Wohnhäusern das Recht, bauliche Anlagen – mitsamt eines Grundstücks – in Verbindung mit einer bestimmten genehmigungspflichtigen Nutzungsweise auch dann noch erhalten zu können, wenn sie aufgrund neuer Gesetze nicht mehr erbaut werden dürfte. Vereinfacht gesagt schützt der Bestandsschutz also Gebäude vor neueren baurechtlichen Maßnahmen, welche sich natürlich immer wieder verändern würden. Der Eigentümer kann sich auf diese Weise absichern, dass sein Wohnhaus den zum Bauzeitpunkt geltenden Normen entsprochen hat und muss nachträglich keine Änderungen mehr vornehmen, nur weil sich die Rechtslage in der Kommune oder im Bundesland geändert hat.

Grundsätzlich gilt dieser Bestandsschutz immer so lange auch das Gebäude erhalten bleibt und in seiner ursprünglichen Form auch weiterhin genutzt wird. Verändert sich die Nutzungsweise eines Gebäudes – wie beispielsweise von einem Wohnhaus zu einem gewerblich genutzten Gebäude – so kann es auch durchaus passieren, dass der Bestandsschutz für diese Immobilie dadurch erlischt. Das gilt vor allem häufig dann, wenn das Gebäude an einen neuen Eigentümer übergeht – dann ist eine Abstandsflächenübernahme nicht selbstverständlich.

 

Fazit: Baurechtliche Vorgaben beim Hausbau in der Gemeinde unbedingt befolgen

Das Einhalten geltender Regelungen hinsichtlich der Bebauung ist für Bauherren nach dem Grundstückskauf von größter Bedeutung. Auf der sicheren Seite sind Häuslebauer, wenn sie sich im Vorfeld bei der Kommune oder auch im Internet darüber informieren, welche Regeln am eigenen Wohnort herrschen. Im Zweifelsfall kann man sich auch vor Ort schriftlich von einem Sachverständigen helfen lassen, so dass keine Fehler passieren. Wer sich nicht an die geltenden Richtlinien hält, muss nicht nur mit einem teuren Bußgeld rechnen, sondern kann im schlimmsten Fall auch dazu gezwungen werden, das Haus nicht mehr zu nutzen oder es gar abzureißen. Das Risiko sollte also in keinem Fall eingegangen werden.

 

Weitere Informationen zum Thema:
Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 6 Abstände
Bauordnungsrecht – Bayerische Architektenkammer